febrero 21, 2024 2:42 pm

En los inmuebles comerciales, hay ocupación plena y lista de espera

El mercado inmobiliario de locales comerciales vive hoy un buen momento. Hay múltiples factores explican esto. A diferencia de lo que sucede en el segmento residencial, donde los desequilibrios generados por los vaivenes de la economía y la implementación de la Ley de Alquileres (Ley 27.551 y su reforma con la Ley 27.737) provocó una cuasiparálisis, los inmuebles comerciales conservan los signos de recuperación de la pospandemia y marcan una tendencia positiva que se consolida.

A la espera de definiciones por parte del nuevo gobierno nacional, inmobiliarios y desarrollistas conservan sus expectativas positivas y apuestan al crecimiento del sector que, si bien alcanzó un punto de equilibrio entre oferta y demanda, tiene por delante mucho camino por recorrer.

El nivel de vacancia de locales disponibles para alquilar es uno de los más bajos de los últimos años, 1,7%, según se desprende del último informe de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (Cacic), correspondiente al tercer trimestre del año, que incluye el Índice de Vacancia Comercial en la Ciudad. De acuerdo con el estudio, el indicador representa una baja del 0,5% respecto a los registros del trimestre anterior y una caída del 0,7% comparado con igual trimestre del año 2022.

La casi inexistente morosidad y la baja rotación de inquilinos son otros de los parámetros que marcan el ritmo del mercado, que mantiene una demanda activa y sostenida, al punto de generar listas de espera para alquilar, especialmente en las grandes arterias y los nuevos desarrollos comerciales y urbanos. “Local que se construye se alquila”, sintetiza Martín Dahan, vicepresidente primero de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic). “Tenemos clientes que nos piden hacer una reserva de local apenas cuando estamos iniciando la construcción, sin saber qué negocio van a instalar en el lugar”, añade.

Precisamente, un relevamiento elaborado por Disset Inmobiliaria sobre los inmuebles publicados en la plataforma de Clasificados La Voz, presentado recientemente por la entidad que nuclea a los inmobiliarios, visibiliza esta realidad y marca algunas tendencias, como la consolidación de los negocios de cercanía, fenómeno que ya había comenzado a manifestarse en los últimos años, de la mano de nuevos hábitos de consumo, pero que se intensificó luego de la pandemia.

El estudio señala, también, la dinámica sostenida en consultas para alquiler y compra de locales comerciales, como así también pedidos de tierras para desarrollos locativos. Otra curiosidad es la exploración de nuevas posiciones en zonas aledañas a la Circunvalación o con buena conectividad, por empresas que buscan potenciar su canal de e-commerce y, por lo tanto, necesitan optimizar la logística.

“El sector comercial, principalmente en lo que respecta a locales, se encuentra hoy en equilibrio, con una demanda activa y una oferta que reacciona a esa demanda”, señala Lucas Bergo, presidente de Cacic.

El directivo aporta su mirada sobre la foto del mercado inmobiliario comercial y traza una diferencia con el residencial, al decir: “Lo que está sucediendo con el mercado inmobiliario comercial es una clara muestra de que cuando las reglas son claras, la oferta reacciona a la demanda y equilibra el mercado. En contraposición con lo que sucede en el sector residencial, que arrastra un desequilibrio histórico por la falta de oferta, motivada por el desincentivo a los inversores”.

A su vez, destaca el interés de desarrollistas por tierras aptas para la construcción de paseos de compras en zonas emergentes de alta demanda comercial, como barrio Urca y Recta Martinolli, en zona norte, y Camino a San Carlos y Camino a San Antonio, en la zona sur. Con igual razonamiento, valora los zócalos de espacios locativos en las grandes urbanizaciones, como Valle Escondido y Manantiales I y II, que se alquilan aun antes de ser terminados.

“Invertir en un local comercial sigue siendo una muy buena opción. La rentabilidad oscila entre el 3% y 4%, pero la expectativa es que mejore en el mediano y largo plazo”, destaca Dahan, conocedor como pocos del mercado. “El típico inversor que antes buscaba departamentos o dúplex para luego alquilar hoy consulta por locales comerciales”, asegura.

Demanda en alza

Si bien, como todos, los inmobiliarios están expectantes a la espera de las medidas económicas que tome la nueva conducción nacional (el presidente electo, Javier Milei, anticipó, por caso, que revisará la Ley de Alquileres), los pronósticos son alentadores. Al menos, así se presenta el cierre de 2023, con una demanda en alza y nuevos desarrollos comerciales. Todo indica que el boom de los locales comerciales es una tendencia que llegó para quedarse.

Locales ocupados

La dinámica del sector se manifiesta en los valores de los precios de los alquileres, que en general acompañaron a la inflación. Hay que decir que la brecha es amplia y varían significativamente si se trata de unidades nuevas o usadas, características particulares de cada locación y, sobre todo, ubicación.

Algunos ejemplos. Un local de 50 metros cuadrados para estrenar, ubicado en un complejo comercial en una de las zonas en auge del norte de la ciudad, como la avenida Recta Martinolli o Emilio Lamarca, en barrio Urca, se alquila por $ 350 mil. En urbanizaciones de gran escala, como Valle Escondido, los precios arrancan desde los $ 300 mil.

En Manantiales I y II, otro de los megadesarrollos residenciales de la ciudad en plena expansión, se necesitan unos $ 260 mil en promedio. Uno de los operadores en la zona es Bruno Peppino, director comercial y socio de la desarrollista Aliat y de la inmobiliaria Aldo Peppino. El emprendimiento residencial y corporativo de la zona sur sigue sumando marcas a su propuesta comercial y exhibe ocupación plena. “Literalmente, nos sacan de las manos los locales apenas los ponemos a la venta y tenemos clientes en lista de espera”, apunta. Actualmente, tiene proyectos en construcción y planes de encarar nuevos desarrollos. “Somos muy optimistas. Los negocios de proximidad ganan cada vez más terreno en las preferencias de la gente, especialmente en las grandes urbanizaciones como Manantiales. La mayor densidad poblacional exige necesariamente más comercios y la cercanía es una variable insustituible”, remarca Peppino.

Entre los actores que dinamizan la demanda se encuentran las cadenas de franquicias, siempre dispuestas a ampliar su presencia de marca. “El crecimiento de las cadenas de franquicias tiene su impacto en el mercado inmobiliario comercial, ya que en forma permanente nuestras empresas socias se encuentran en la búsqueda de nuevas locaciones para desplegar sus planes de expansión y exigen respuestas concretas al mercado, con productos y formatos que respondan a sus necesidades particulares”, explica Marcela Caballero, mánager del Clúster Franquicias Córdoba.

Mayor jerarquía

Donde hay una demanda, nace una oferta. Por eso, siguiendo la lógica del mercado, no resulta extraña la cantidad de nuevos desarrollos inmobiliarios comerciales que se esparcen por toda la ciudad. Tampoco debería extrañar la jerarquización del mercado inmobiliario comercial, con productos premium pensados para alojar a marcas de primer nivel.

Entre los desarrollos novedosos, se encuentra el mall a cielo abierto que se construye en Valle Escondido. Con una primera etapa que contempla 19 locales (serán 39 al finalizar) y amenities de primer nivel, el complejo ya se ocupó en su totalidad, cuando aún restan al menos cuatro meses para su inauguración. Al igual que sucede con otras propuestas, son varios los interesados que quedaron afuera y que anticiparon su intención de estar presentes en la segunda o la tercera etapa del proyecto. Para la conformación de la propuesta comercial del complejo, se realizó una selección de marcas para conformar una propuesta “de calidad”.

Menos del 2% de locales disponibles en la ciudad

Encontrar un local comercial disponible en la ciudad de Córdoba puede resultar una tarea más que difícil. El porcentaje de vacancia se ubica entre los más bajos de los últimos años. Así se demuestra en el informe del tercer trimestre del año del Índice de Vacancia Comercial, de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (Cacic). El estudio indica que el porcentaje de vacancia es del 1,7% al mes de septiembre, lo cual representa una baja del 0,5% respecto de los registros de junio y una caída del 0,7% con relación a igual trimestre del año 2022. La medición se realiza sobre un universo de 3.229 locales comerciales.

Vacancia en los barrios

Los corredores con mayor vacancia relevados por el indicador son los ubicados en la avenida Juan B. Justo y O`Higgins, donde entre el 2,7% y el 2,8% de los locales existentes se encuentran vacantes. En el otro extremo, los corredores con un menor nivel de vacancia fueron los ubicados en avenida 24 de Septiembre, con ocupación plena, y Ricchieri, con un nivel de desocupación del 1%.

Al analizar la evolución del nivel de vacancia entre el segundo y el tercer trimestre de 2023, se observa que esta variable pasó del 2,2% al 1,7%. El corredor comercial que evidenció una mayor baja fue el de avenida 24 de Septiembre, donde la vacancia cayó a cero desde el 3,8% registrado. En tanto, el corredor que sufrió la mayor suba de locales vacíos fue avenida O’Higgins, con una suba del 1,3%.

Respecto a las variaciones interanuales, la mayor baja se evidencia en el corredor comercial de avenida Colón, donde en un año se redujo de 5,6% a 2,4%. Cabe destacar que, desde 2021, el índice de vacancia viene disminuyendo gradualmente. En marzo de 2021, estaba en 5,3%; en diciembre de 2022, se ubicó en 2,35%, y en septiembre de 2023, bajó al 1,7%.

Densidad comercial

El informe también se ocupa de analizar la densidad comercial en los distintos corredores. Tomando en cuenta la cantidad de locales disponibles y vacantes por cada 100 metros, en el podio del ranking de densidad comercial se encuentra el corredor ubicado en la avenida Recta Martinolli, donde existen en promedio 22,1 locales cada 100 metros y el nivel de vacancia es de 0,27 cada 100 metros. En segundo lugar, se encuentra el corredor comercial de la avenida Colón, con una densidad de 21 locales cada 100 metros y una vacancia de 0,50 cada 100 metros. La tercera posición es para la avenida Rafael Núñez, con 17,9 locales cada 100 metros.

La Voz

Más Noticias